Земельный участок — это дорогое удовольствие. Он всегда требует вложения денежных средств, а также временных и физических затрат. В противном случае, участок попросту будет отдан во владение, распоряжение и пользование государству.

В каких ситуациях необходима оценка земельного участкаОценка земельного участка позволяет правильно определить предполагаемую сумму, которой в необходимой ситуации будет в праве распоряжаться владелец. Правильная оценка стоимости и соответствие действительности может помочь наилучшим образом определить дальнейшую судьбу участка и сделки, в которой он принимает непосредственное участие. Однако, на стоимость участка могут сильно повлиять различные факторы. Именно информация о них, каким образом и с помощью каких специалистов проводиться оценка, будет рассматриваться далее.

Оценка

В жизни бывают ситуации, в которых может понадобиться оценка стоимости земли. Иногда такие разбирательства регулируются судом, а иногда обращение в суд не требуется. Однако, популярными ситуациями чаще всего бывают:

  • Получение земли в наследство. Разумеется, каждому, получившему такую дорогую память, хочется узнать, насколько сильно он разбогател. Оценивание реальной цены участка со всеми постройками в этом случае придётся как нельзя кстати.
  • Желание продать землю. Чтобы знать, какую цену выставлять в объявлении на продажу, лучше обратиться к профессионалам своего дела. В других случаях самостоятельное определение цены может быть просто необъективным.
  • Намерение официально зарегистрировать участок. От размера территории во многом зависит то, сколько именно нужно платить за конкретный объём земли, поэтому лучше сразу решить этот спор, чем уже потом обращаться в специальные службы.
  • Приобретение участка в личную собственность из государственной. Разумеется, все данные в этом случае должны быть честными и достоверными. В противном случае, за нарушение с обеих сторон нарушителей ждет серьезное наказание.
  • Уплата ипотеки из расчета стоимости участка. Иногда участок оставляют в залог для выплаты денежных займов и кредитов на покупку недвижимости. В такой ситуации оценщик обязан максимально точно описать цену каждой детали, расположенной на участке, чтобы определить, покрывает ли цена участка стоимость займа или нет.
  • Для страхования от различных несчастных случаев: пожар, затопление, бытовая авария и так далее. При первоначальной покупке недвижимости, необходимо рассчитать цену каждой детали, чтобы в случае чего знать, сколько потеряли жильцы, и какую сумму им необходимо будет возместить. Это поможет и при различных судебных разбирательствах, ставших итогом, например, грабежа.
  • При использовании территории в качестве уставного капитала. По закону уставной капитал какой-либо организации может быть представлен в качестве личной стоимости одного из участников бизнеса. Однако показатель должен быть выше 20 тысяч рублей. В иных случаях человека просто имеют право не допустить до сделки.
  • При решении различных имущественных споров в процессе подписания брачного договора или уже в процессе развода. Какой бы романтичной не была история любви, часто семьи распадаются из-за стандартных бытовых проблем. Точный подсчет стоимости помогает определить процент или долю каждого супруга в общей покупке дома. Определение стоимости совместно нажитого имущества может быть осуществлено, как по запросу одной из сторон, так и сразу двух.
  • В случае, если участок является частью инвестиционного проекта, то оценка земли также частью работы для определения максимально эффективной и правдивой стоимости необходимых вложений.
  • Банкротство определенной фирмы. В этом случае некоторую часть долгов сможет покрыть проданный вовремя участок.

Обращаться за заверением стоимости лучше к нотариусу или адвокату. Подписывать бумаги, в которых чётко прописана стоимость, необходимо у него же во избежание неприятных инцидентов, которые могут стать следствием неправильно или незаконно оформленных документов. Оценка недвижимости, безусловно, определяется и осуществляется в интересах клиента, но при этом честно и объективно, в рамках закона.

Документы на участок

Все документы на собственность должны быть оформлены и храниться соответствующим образом. Земельные участки важно регулярно оценивать и контролировать. Самостоятельно сделать это вряд ли получится, поэтому нужно обращаться в соответствующий орган. Между прочим, если умышленно неправильно определить цену, то можно понести серьёзную ответственность в соответствии с нормами законодательства.

Факторы, влияющие на стоимость земельного участка

Рыночная стоимость земельного участка опирается на множество характеристик. В зависимости от них устанавливается самый низкий и высокий порог цены. Именно поэтому оценить стоимость правильно может только независимый специалист.

Характеристиками, имеющими наибольшее значение, являются:

  • Расположение участка. Земли, которые находятся близко к черте города, которые имеют в шаговой доступности магазины, больницы, поликлиники, школы и детские сады, в общем всю наиболее важную инфраструктуру, разумеется, будут стоить дороже тех, что расположены в сельской местности. Если в сельской местности рядом с оцениваемой территорией рядом есть лес, поле и река, то такой участок определенно окажется дороже среднестатистического.
  • Есть ли на участке коммуникации. Удельная цена территории с уже проведёнными коммуникациями (электричество, вода, газ) определенно окажется выше цены того участка, на котором хозяева должны будут проводить всё самостоятельно.
  • Близость к дорогам, наличие бесперебойной работы общественного транспорта. Если к населённому пункту, в котором расположен участок, проведена хорошая дорога, у него есть связь с внешним миром и в него исправно ходит транспорт, то оценка участка земли будет проведена с выставлением максимальной цены. Если же такого сообщения нет, то оценщик вправе значительно снизить сумму, которую законно будет требовать с покупателя.
  • Геологическая составляющая. Для оценочного процесса большое значение имеет и то, какой состав имеет почва на данном участке. Плодородная ли она, есть ли там грунтовые воды, как высоко они расположены. Чем лучше показатели, тем выше конечная запрашиваемая сумма.
  • Дефицитность, то есть плотность населения на определенной площади.
  • Возможности использования ресурсов.
  • Присутствие на участке каких-то старых построек. Даже если новый хозяин решит их снести, то приобретает он территорию с другими зданиями, поэтому стоимость несомненно растёт.
  • Калькулятор цены зависит и от уровня облагороженности. Если место неубранное и заброшенное, у новых хозяев получится сэкономить.
  • Климат, погода, уровень ветра, влажность и другие климатические и погодные характеристики.

Это лишь основная информация, более детальные характеристики участка может дать лишь специалист.

Виды оценки стоимости земли

Характеристики участка

Кадастровая стоимость земельного участка

Методы оценки земельных участков подразделяются на несколько типов. Разница в этих подходах заключается в том, на основе чего подсчитывается денежная составляющая земли. Чаще всего разница определяется за счёт следующих характеристик:

  • Доходный уровень продаж (на основании продаж участков, схожих по своим характеристикам с оцениваемыми).
  • Распределение (чаше всего этот метод используется для оценки территорий, на которых имеются застройки).
  • Сравнение с уровнем продаж на всей территории (например, по Подмосковью).
  • Цель предполагаемого использования земли.
  • По области расположения (например, все территории Подмосковья или Ленинградской области).

Рыночная и кадастровая стоимость участка

Вынос границ земельного участка в натуру

Оценка земли (кадастровая и рыночная) используется в разных указанных в законе случаях. Права, возникающие в результате осуществления этой деятельности, регулируются Налоговым и Земельным Кодексами. Если кратко, то кадастровая цена используется для просчета налогов, а рыночная стоимость учитывается при продаже участка.

Важно! Кадастровая стоимость устанавливается правительством. Оно же прописывает основные правила и нормы того, как она рассчитывается. Эти правила можно посмотреть онлайн, здесь же можно рассчитать и приблизительную ценность конкретной зоны. Кадастровую и рыночную оценку осуществляют разные органы.

В чём отличие кадастровой и рыночной оценки земельных участков:

  • Рыночная оценка является более объективной, чем кадастровая. Она учитывает лишь настоящую фактическую стоимость всех объектов, расположенных на земле.
  • На рыночную стоимость оказывает особое влияние спрос и предложение, в то время как кадастровая меньше подвержена изменениям вследствие влияния на неё чего-либо.
  • Иногда кадастровая стоимость подвергается внезапным изменениям в результате неправильных подсчетов, в этом случае требуется перерасчёт и оспаривание установленной цены.
  • Кадастровая стоимость абсолютно не учитывает такие социальные факторы, как средняя заработная плата в регионе, платежеспособность и так далее, что также может приводить к нелогичному повышению цены. В это же время рыночная характеристика базируется на этих социальных факторах, она может меняться под их воздействием, подстраиваясь под интересы и запросы людей, а кадастровая стоимость их игнорирует.

Что такое УПКС земельного участка

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

УПКС — это удельный показатель кадастровой стоимости. Это отношение конкретного объекта в пересчете на определенную единицу площади всего объекта. УПКС необходим для подсчёта кадастровой ценности участка, а также для вычета из неё налога на имущество. Этот показатель имеет разные значения в зависимости от региона. Чтобы узнать рыночную стоимость конкретного участка, необходимо УПКС умножить на его площадь. На этот фактор оказывает влияние и тип земли. Например, УПКС земли, пригодной для пастбищ, будет выше обыкновенной. УПКС определённого места может изменяться. Однако существует и самый минимальный показатель, ниже которого он не может опускаться.

Есть перечень документов, требуемых для оценки. Услуга по оценке участка требует наличия следующих документов:

  • Выписка о конкретном месте из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости).
  • Документы, подтверждающие право собственности на участок.
  • Иные сведения, не отраженные в двух предыдущих документах. Например, справка, подтверждающая факт дарения или получения наследства.
  • План всего участка.
  • Информация о налоге на землю.
  • Информация о договоре аренды (если таковая имеется), его номер.
  • Данные самого владельца участка: паспорт, подтверждение владения иной собственностью (если она есть) и иные документы при необходимости.

Стоимость и сроки независимой оценки земли

Стоимость оценки

Обратите внимание! Стоимость оценки устанавливается в каждом конкретном регионе решением местного руководства. Минимальная цена по России — 2 тыс рублей, максимальная может доходить до 5000-7000. На цену в первую очередь оказывает влияние общий уровень дохода в регионе, а также уровень спроса на данные услуги и очень часто сезон: например, летом, в связи с увеличением спроса на покупку дач, цена на оценку может резко возрасти, что является вполне логичной реакцией на спрос.

Оценка осуществляется очень быстро: редко, когда она длится более 5 дней. Чаще всего она продолжается всего 3 дня.

Оценка земельного участка — обязательное условие для каждого владельца, будь то юридическое или физическое лицо. Она может быть использована для различных целей, главным результатом которых является ценность территории, выраженная в денежном эквиваленте.