Поддержка семей, где появляется второй ребенок и последующие дети, при помощи материнского капитала позволила многим улучшить свои условия проживания, построить дом за городом, вложить средства в покупку жилья, приобретаемого по ипотеке. Однако иногда, чаще всего после развода, появляется необходимость продажи купленной квартиры.

Процесс будет легким, когда вся семья является совершеннолетней. Сложнее дела складываются, когда некоторым из детей нет 18. Потому следует внимательно разобраться, как продать квартиру, купленную на материнский капитал.

Можно ли продать квартиру, купленную на маткапитал: условия

Чтобы использовать маткапитал, необходимо обязательно купленную недвижимость оформить в собственность всей семьи, поэтому владельцем жилья будет не одни человек, а несколько. За соблюдением данного условия следят органы опеки. Это позволяет исключить возможность лишения детей полагающихся им долей. Потому, если среди владельцев есть несовершеннолетние, перед реализацией жилья следует получить разрешение органов опеки. Родители должны доказать, что не произойдет ущемления интересов детей. Для этого нужно:

  • Сохранить долю права собственности для каждого ребенка в новом доме.
  • Не ухудшать условия проживания. Площадь для каждого члена семьи должна быть на новой территории не меньше, чем на старой.

Сертификат на материнский капитал

Только при указанных условиях возможно добиться требуемого согласия.

Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры с материнским капиталом

Как продать дом купленный за материнский капитал

Требования для получения разрешения были описаны выше. Следует разобраться? как оформить данную процедуру и какие действия предпринять. При реализации жилья, приобретенного на маткапитал, обязательно нужно согласие опеки в письменном виде. Для его получения родителям следует действовать так:

  1. Написать заявление по определенному стандарту.
  2. Прикрепить документы в оригинальном виде и их копии, включая паспорта родителей и свидетельства о рождении детей.
  3. Составить ответственное заявление, заполненное представителями детей, касающееся участия каждого ребенка в данной сделке.
  4. Отдать справку, содержащую оценочную цену жилья.
  5. Предоставить документацию на жилье.
  6. Предоставить справку с подтверждением отсутствия задолженности по коммунальным услугам.

Важно! Ключевое требование заключается в сохранении жилищных условий. Но допустима покупка недвижимости меньшей площади, если ребенок нуждается в дорогом лечении или доля родителей будет уменьшена в пользу детей. 

Приобретение жилья

Как продать квартиру с материнским капиталом: особенности продажи

Как продать квартиру самостоятельно

Ключевой сложностью процесса являются возможные проблемы при оформлении прав собственности. Продажа напрямую затрагивает интересы несовершеннолетних, поэтому родители в первую очередь обязаны опираться на сохранение благосостояния детей. Учитывать необходимо и другие обстоятельства, влияющие на порядок процесса. К ним относятся следующие:

  • Оплата жилой площади производилась собственными средствами вместе с полученными за рождение ребенка в виде мат капитала.
  • Приобреталась недвижимость в ипотеку. Тогда она до полной выплаты является залогом в банке.
  • Родитель подписал соглашение об участии в долевом строительстве.

От вариантов приобретения зависит протекание сделки и возможные ее осложнения.

Реализуя подобную квартиру, следует действовать так:

  1. Заняться поиском покупателя и заключить с ним предварительное соглашение.
  2. Найти новое жилье. Допускается вариант договора с родственниками, которые согласны выделить нужные части площади детям.
  3. Отправить пакет бумаг и заявление в отделение опеки и получить нужное распоряжение.
  4. Оформить сделку у нотариуса.
  5. Провести процедуру регистрации нового помещения в Росреестре.
  6. Отправить документы в органы опеки.

Описанная схема действий является стандартной. Если существуют некоторые особенности, описанные выше, порядок будет несколько иным.

Для продажи, если есть несовершеннолетние, нужно разрешение органов опеки

Если квартира находится под залогом и была приобретена при помощи ипотечного кредитования, то важным нюансом сделки становится необходимость согласования процедуры с банком. Действовать можно так:

  1. Сумма покупателя отправляется на счет погашения ипотеки.
  2. Банк оформляет новое соглашение, где указывается передача всех обязательств по ипотеке новому владельцу.
  3. Жилье теряет обременение, а с продавца снимается кредит, который для него считается погашенным.
  4. Недвижимость оформляется на покупателя.

Внимание! Сделку нельзя проводить при отсутствии определения частей для несовершеннолетних, поэтому любая продажа начинается с получения соответствующего разрешения.

В некоторых ситуациях допустимо задержка в вопросе определения и оформления долей для детей. Можно отсрочить процесс на 6 месяцев максимум. Для этого родители будет на себя некоторые обязательства. Нужно у нотариуса оформить документ, где отражается намерение родителей в течение полугода определиться с долями детей. Бумагу должна одобрить опека. Если обязательство не будет исполнено, действия будут трактоваться как попытка мошенничества с финансами государства. Подобный вариант возможен в исключительных ситуациях.

Какие документы нужно собрать

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли

Документация будет разделена на обязательную и бумаги, требующиеся в зависимости от ситуации. К необходимым относятся:

  • Паспорт. Следует предъявить документ каждому члену семьи, выступающему собственником. Лицам, которым еще нет 14 лет, нужно приложить свидетельство о рождении.
  • Договор купли-продажи данной недвижимости, обязательно заверенный у нотариуса. Не рекомендуется составлять договор самостоятельно, лучше обратиться к специалисту.
  • Согласие супругов на реализацию жилья в письменной форме и с нотариальной заверенностью.
  • Разрешение от органов опеки. Следует приложить помимо оригинала еще и копию. Требуется при наличии собственников, которым еще нет 18.
  • Доверенность, заверенная нотариально. Требуется при подаче пакета бумаг третьим лицом, а не продавцами напрямую. Нужен и паспорт представителя.

Сбор документов

Остальные бумаги могут потребоваться в конкретном случае. Их не нужно подавать при продаже, но покупатели или Пенсионный фонд могут сделать запрос на их предоставление. Среди таких бумаг:

  • Предварительное соглашение между сторонами. Его предоставляет покупатель, а владелец ставит подпись. Для Пенсионного фонда становится гарантией совершения сделки.
  • Расписка, если оплата проводилась с авансом или задатком. Такое условие обязательно прописывается в договоре. Расписку отправляют в ПФР.
  • Копия финансового счета. Деньги не выдаются на руки, они перечисляются на счет, поэтому на каждого владельца открывается расчетный номер.
  • Технический паспорт жилья. Он заказывается собственником в БТИ или через МФЦ. В бумаге отражаются технические характеристики недвижимости и план.
  • Выписка из домовой книги. Может быть обычной с отражением текущих прописок иди архивная, где отражены все проживающие на территории.
  • Выписка по лицевому счету. Позволяет доказать отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг.
  • Справка, что нет долгов по остальным услугам, включая кабельное телевидение и домофон.
  • Выписка из ЕГРН о недвижимом имуществе. Отражаются возможные обременения и ограничения, связанные с квартирой.
  • Справка из психо- и наркодиспансера. Позволяет подтвердить дееспособность и адекватность продавца.

Какие существую ограничения на продажу такого жилья

Есть такие ограничения для реализации подобной недвижимости:

  • Отсутствие согласия органов опеки при наличии несовершеннолетних собственников.
  • Квадратные метры для каждого ребенка меньше, нежели в предыдущем жилье.
  • Жилье не соответствует нормам санитарии.

Если игнорировать подобные условия, сделка признается недействительной.

Риски для покупателей жилья, приобретенного под материнский капитал

Ключевым риском для покупателя становится несоблюдение обязательств по выделению доли для каждого ребенка. Если части не будут оформлены до совершения сделки, тогда подобную процедуру можно оспорить в суде. Есть возможность отсрочить процедуру на 6 месяцев, но лишь в исключительных ситуациях на усмотрение сотрудников опеки.

Заключение договора с покупателем

Важно! Если судом признается нарушение со стороны родителей установленных порядков и норм, сделка будет аннулирована. Квартира возвращается прежним собственникам, а покупателям отдают ранее полученные средства. Вторая сторона остается без сделки и с потраченным временем, а процедуру поиска желаемого жилья необходимо начинать сначала.

Использование материнского капитала имеет определенные условия. Его можно вложить в улучшение условий проживания для семьи. Приобретенное жилье впоследствии можно продавать, но важно соблюдать порядок и обязательства. Следует учитывать интересы детей, чтобы условия их проживания были такими же или лучше. Для контроля над соблюдением этого правила работают органы опеки. Их разрешение становится основанием для проведения законной сделки.