Возмездной сдачей земли занимаются очень многие. Землевладелец на законных основаниях предоставляет возможность пользоваться участком иному лицу, за что ежемесячно получает определённый согласованный взнос. Несмотря на утверждённые договорные положения, арендатор законно может передать права на эксплуатацию землёй третьему участнику, соблюдая установленные нормы. Такой порядок передачи называют переуступкой.

В чём заключается выгода переоформления временных прав на аренду земли

Временно эксплуатировать чужое имущество, выплачивая за пользование соответствующую ежемесячную сумму, многим представляется гораздо выгоднее, чем постоянное владение, так как считается, что это значительно снижает траты. В частности, это касается земли. В данном вопросе на первый план выходит раскрытие сути арендных правовых отношений:

  • Большинство подобных соглашений заключается на несколько лет, значит, следуют длительные обязательные ежемесячные выплаты.

Участок для аренды

  • Оплата проводится вне зависимости от того, для каких целей пришлось арендовать участок. Если деньги не выплачиваются, арендодатель, ссылаясь на условия контракта, может потребовать погашения долга через суд.
  • Если у арендатора изменились планы и ему больше не нужен участок, то он может либо продолжить платить за землю до окончания срока договора, либо расторгнуть договорные отношения.

Важно! Арендодатели обычно не идут на разрыв соглашения, поэтому для расторжения контракта нужно иметь веские причины, иначе суд примет доводы арендодателя и придётся выплачивать солидную неустойку.

Что означает переуступка, нормативное регулирование

Документы для продажи земельного участка

Переуступка права аренды земельного участка — это возмездная передача существующих обязательств иному лицу. Несмотря на возможность переуступать арендование надела, за основным владельцем сохраняются следующие права:

  • Он может распоряжаться своим участком на том основании, что ему принадлежат основные права землевладения.
  • Он вправе требовать от арендатора полного отчета о земельном состоянии, не предупреждая последнего о своих намерениях.
  • У него есть возможность подать на расторжение контракта при несоблюдении обязательств.
  • Он может, согласно закону, требовать своевременную оплату и повысить её при включении в сделку третьего участника.

Главные аспекты нормативного регулирования

На заметку! Соблюдение земельных правоотношений регулируют статьи Земельного кодекса. Основные положения, относящиеся к уступке прав по договору аренды земельного участка, прописаны в статьях № 22 и 65 ЗК РФ. Параллельно данный вопрос включён в статью № 615 ГК РФ. Наличие данных юридических актов контролирует определённые нормы и правила, связанные также с проблемой, как переуступить арендованную землю. Опираясь на данные нормативы, арендатор имеет возможность осуществлять соответствующую процедуру.

Основные положения:

  • Заключить соглашение может как организация (её юридический представитель), так и физическое лицо (частник). Процедура совершается при прямой заинтересованности лица в эксплуатации участка по целевому назначению, обозначенному в содержании договора.
  • Предоставляют уступку на определённый период. По своей длительности он не должен быть выше общего срока аренды. Неизменность периода переуступки влияет на получение согласия со стороны собственника.
  • Если подписание соглашения предусматривает его последующее действие на пятилетний период и не более, можно не ставить в известность собственника о проведённой переуступке. Когда соответствующий контракт предусматривает более длительный срок, требуется официально уведомить владельца участка об оформлении планируемой сделки.

Важно! Договор может содержать пункт, запрещающий проводить процедуру передачи арендного права владения. Тогда все действия, имеющие отношение к переуступке, считаются незаконными. Изменить положение можно, заключив договор цессии. При этом обязательным фактором будет получение согласия основного землевладельца.

Образец договора цессии

Кто вправе проводить процедуру

Оценка земельного участка

Возмездный контракт подписывают 2 участника: прежний арендатор и будущий. Собственник к сделке не привлекается.

Важно! У арендатора есть право потребовать за проведение соответствующей процедуры отдельную выплату. Данный факт необходимо закрепить официально.

Как проходит оформление согласно ГК РФ

Целевое назначение земельного участка

Уступка прав на временное распоряжение наделом по договору аренды земельного участка оформляется в свободной письменной форме. Лучшим вариантом для правильного составления документа будет обращение за помощью к юристу соответствующего профиля.

Важно! Текст должен содержать ряд важных характеристик на нежилой объект передачи, на основании чего устанавливается цена проводимой сделки. Основные условия при этом остаются неизменными.

Соблюдение обязательных условий

Для оформления соглашения соблюдаются следующие требования, которые регулируются ГК РФ:

  • Не должно быть долгов по аренде.
  • Следует соблюдать законодательные нормы. Если возникает необходимость, согласие собственника нотариально заверяется.
  • Учитываются обременения на землю.
  • Указывается цель переоформления.

Сделку принято проводить поэтапно. В первую очередь участвующие лица обсуждают и закрепляют условия, проводят осмотр объекта, устанавливают приемлемую цену. На втором этапе проводится документальное оформление сделки и её регистрация.

Образец договора переуступки прав аренды земельного участка

Необходимые документы для проведения сделки

При сборе пакета документов нужно учитывать, что:

  • Не требуется наличия документов на землю.
  • Основанием является основной контракт.
  • Условия должны соответствовать основному соглашению. Отличие выражается в изменённой стоимости.

Исходя из вышеперечисленных факторов, для проведения сделки необходимы:

  • Основной контракт на аренду надела.
  • Паспорта обеих участвующих сторон.
  • Документальное подтверждение отсутствия долгов. Речь идёт о квитанциях или расписках в полной оплате установленной стоимости аренды до момента действия переуступки.

Важно! Необходимы документы, получаемые из Росреестра и подтверждающие наличие или отсутствие обременений на землю.

Порядок составления контракта

В бланке соглашения в обязательном порядке нужно  отразить следующие моменты:

  • обозначение участка земли как основного объекта;
  • данные по арендной плате, а также оплата переуступки;
  • время действия договора;
  • цель использования участка;
  • порядок возвращения надела основному собственнику;
  • наличие ограничений или обременений;
  • пункт о взаимной ответственности.

Важно! Предварительное соглашение является промежуточным документом и не имеет юридической силы.

Для чего заключают предварительное соглашение и что оно даёт

Переуступка прав земельной аренды предполагает заключение предварительного соглашения. Основная цель — проверка на соответствие установленным нормам и раскрытие ошибок.

Другие плюсы:

  • Подобные действия позволяют изучить обязательные пункты и дополнить их новыми позициями, если возникнет необходимость во включении дополнительных условий.
  • Целью заключённого предварительного договора может быть получение согласия арендодателя.
  • Предварительное соглашение включает сумму, выплачиваемую за уступку. Здесь же может быть обозначено условие о предварительной выплате.

Предварительный договор не обладает юридической силой

Налогообложение при переуступке права аренды

Погашение задолженности со стороны приемника арендатора не учитывается в договоре и, соответственно, не декларируется и не учитывается при расчёте налоговой суммы.

Согласно пункту 1 статьи 146 НК РФ передача прав аренды облагается налогом на добавочную стоимость (НДС). При переуступке неважно, кто выступает в роли арендодателя. Базовой суммой налогообложения является денежная величина, согласованная арендатором за проведение соответствующей сделки и обозначенная в контракте.

Интересно! Производится также выплата НДФЛ в соответствии с подпунктом 10 п. 1 ст. 208 НК. Здесь же учитываются некоторые особые моменты. Если соглашение по уступке оформляется на физлицо, то налоговая декларация составляется арендатором. Если на юридическое лицо, то организация, действуя как налоговый агент, проводит и вычисление, и уплату НДФЛ.

Необходимо ли проводить регистрацию договора

Существует положение, обязывающее проводить государственную регистрацию основного договора аренды, если его заключают на время, превышающее один год. То же самое требование по регистрации соблюдается, если сделка заключается с юридическим лицом.
По тому же принципу происходит регистрация переуступки прав аренды. Госпошлина при этом следующая: физические лица выплачивают 2 000 рублей*, юридические — 22 000 рублей.

Таким образом, законодательство России позволяет арендатору земли отказаться от прав на надел, передав их третьему лицу. Это удобно, если нет возможности или желания расторгать договор аренды либо не хочется пересдавать участок земли (субаренда).

*Цены актуальны на сентябрь 2018 г.