Заключая договор о купле-продаже квартиры или частного дома, граждане далеко не всегда могут подготовиться к сделке в один день, так как покупателю необходимо собрать требуемую сумму денег, а продавцу вывезти из квартиры вещи, погасить долги по ЖКХ, согласовать сделку с другими лицами, находящимися в доле владения, и выписать всех жильцов. В таком случае, когда участники сделки точно договариваются между собой в устной форме, со стороны покупателя вносится залог, а продавец в свою очередь пишет документ, удостоверяющий его получение. Чаще всего таким соглашением выступает расписка в получении денег, однако далеко не всегда она может иметь вес в суде в случае, если наступает непредвиденная ситуация, что побуждает граждан заключать предварительный договор, соблюдая тонкости ГК РФ.

Что такое предварительный договор и зачем он нужен

Многие участники сделок в сфере недвижимости часто спрашивают – договор ПДКП – что это? Предварительный договор купли-продажи квартиры – это официальный документ, заключаемый между сторонами сделки по покупке объекта недвижимости на заранее оговоренных условиях. Основным предметом данного документа является передача продавцом задатка за квартиру для покупателя, который потом можно будет возвратить, если сделка не состоялась. Кроме того, соглашение преследует следующие существенные условия и важные для обеих сторон цели:

  • Документ удостоверяет, что обе стороны, его подписавшие, выступят в качестве основных участников при совершении сделки. Это означает, что своими деньгами покупатель гарантирует окончательный выбор понравившейся квартиры, а вторая сторона в свою очередь прекращает её продавать.
  • В данном контракте всегда фиксируется итоговая стоимость жилья, и никто не имеет права её поменять единолично, без согласования со вторым участником сделки.
  • В соглашении также фиксируется точная дата или период, в которые должен быть оформлен основной договор купли-продажи объекта.

Покупка квартиры

Важно! Главное для договора – это его юридическая сила, что позволяет любому из участников контракта обратиться в суд при выявлении факта нарушения его условий оппонентом.

Сколько действует предварительный договор

Предварительный договор купли-продажи дома

Период активности предварительного соглашения определяется участниками сделки и основывается на статье 190 ГК РФ, согласно которой срок может назначаться до того момента, когда наступит неизбежное событие, в данном случае – подписание сторонами основного договора о купле-продаже объекта.

Указанная статья не даёт чёткого понимания, на какой период времени необходимо заключать соглашение, а наоборот, говорит о том, что срок может исчисляться днями, месяцами и даже годами, однако в судебной практике подобные договора без указания сроков его активности принято считать действительными на протяжении 1 года.

Предварительный договор

Порядок оформления предварительного договора

Договор купли-продажи квартиры

Данный документ, исходя из юридической практики, имеет типовую форму, бланк которой заполняется обязательными данными, а также может быть подвергнута незначительным корректировкам по инициативе сторон. Образец предварительного договора купли-продажи доступен по ссылке , а в основе самого документа должны указываться следующие сведения:

  • Личные данные обеих сторон соглашения – из разворота удостоверения личности каждого, а также их адрес проживания и действительные контактные данные.
  • Также на данной стадии операции необходимо указать всех лиц, прописанных на текущий момент на продаваемой жилплощади, включая несовершеннолетних детей и их законных опекунов, чьё выселение возможно лишь через органы опеки.
  • Общая стоимость квартиры, подлежащей продаже, и эта цифра впоследствии повторится в основном соглашении.
  • В отдельной графе необходимо указать гарантии нынешнего собственника квартиры в том, что данный объект не заложен под какие-то обязательства, на него не наложены долговые обременения, и что никто из посторонних лиц не будет претендовать на данное жильё после регистрации в пользу нового владельца.
  • Период активности соглашения, оговоренный выше, с указанием конечного события, когда он прекращает своё действие.
  • В соответствии со статьёй 380 ГК РФ, обе стороны должны прийти к согласию и прописать в предварительном договоре весь порядок оплаты денежных средств за приобретаемую квартиру с указанием дат каждого платежа.

Внесение задатка

  • Указывается размер задатка, как правило, составляющий от 3% до 10% в зависимости от достигнутых договорённостей, общей цены объекта и прочих факторов.
  • Обязательно указываются обязательства, которые на себя берёт каждая из сторон за расторжение договора в единоличном порядке или при возникновении прочих обстоятельств и непредвиденных факторов.
  • Фиксируется ЧЧ.ММ.ГГГГ, после чего обе стороны подписывают бумагу.

Важно! Для большей уверенности сторон договор следует заверить у нотариуса, а составлять с привлечением квалифицированного юриста. Хотя такая форма договоренности и является официальным документом, это ещё не означает факт совершения сделки, поэтому подобная бумага регистрации в Росреестре не подлежит.

Как происходит передача задатка при предварительном договоре

Сколько стоит договор купли-продажи квартиры

Задаток, подтверждающий серьёзность намерений покупателя, как правило, передаётся в сумме, указанной в предварительном соглашении. При этом между сторонами создаётся подобие платёжного поручения, подтверждающего факт передачи денег, как правило, это расписка, написанная продавцом собственноручно. В отличие от самостоятельного документа, данная бумага должна быть приложением к договору, и данные о нём фиксируются в ней.

Авансовый платёж является неотъемлемой частью предварительного соглашения, и при перечислении оставшихся средств по основному ДКП стороны должны учитывать факт его перечисления.

Судебный процесс

Какие риски влечёт за собой предварительный договор

Кроме гарантий, заключение соглашения несет в себе и отдельные риски, причём для обеих сторон, так как в случае, если в оговоренные сроки сделка не происходит, то в соответствии со статьёй 429 ГК РФ договор подлежит аннулированию, а задаток возвращается лишь в судебном порядке. Кроме того, документ может повлечь за собой следующие негативные факторы:

  • Прежде всего данная бумага является гарантией возвращения предоплаты, если особые условия не отменяют это действие, и приостановки продажи квартиры, однако тот факт, что данные квадратные метры точно будут переданы в собственность продавцом, который получит все причитающиеся ему денежные средства от покупателя, никто не подтверждает.
  • В ситуации, если покупатель приобретает жилье в объекте незавершённого строительства, то задокументировать конкретный объект недвижимого имущества в предв. договоре не представляется возможным, следовательно, велик риск того, что он будет признан недействительным в соответствии со ст. 432 ГК РФ.
  • Если продавец настроен на мошеннические действия, он имеет возможность продать квартиру дважды или трижды, так как соглашение не даёт никаких гарантий и не осуществляет переход права владения, что позволяет ему оформить ДКП с другим лицом.
  • В судебной практике возврата задатка часто оговаривается, что если продавец принял решение расторгнуть договор единолично, тогда лицо-продавец обязан возвратить задаток покупателю, а если инициатива последовала от второй стороны, она, скорее всего, потеряет большую часть внесённых денежных средств, и даже по суду ей будет выплачена лишь неустойка с учётом ставки рефинансирования, для примера, лишь 7 % от размера общей предоплаты. Таким образом, отказ от сделки со стороны покупателя – крайне невыгодный шаг, а возврат задатка (судебная практика показывает) не в состоянии возместить все понесенные затраты.

Расторжение договора

Важно! Для того, чтобы минимизировать описанные выше риски, обе стороны контракта должны оговорить и зафиксировать условия его расторжения путём достижения обоюдного согласия или по суду. В противном случае, процесс возврата денежных средств может сильно затянуться.

В заключение надо сказать, что преддоговор – это цивилизованный способ формирования имущественных отношений между участниками сделки. Как показывает практика, заключая подобное соглашение, покупатель и продавец доводят этот процесс до логического завершения, и ни у кого впоследствии не возникает каких-либо претензий в отношении друг друга ни после внесения аванса, ни в дальнейшем выполнении достигнутых договорённостей вне зависимости от того, что было предметом сделки – квартира, дом, земельный участок или нежилое помещение.