Для того чтобы купить квартиру, заинтересованное лицо должно пройти определённые процедуры, связанные с договорными отношениями между участниками сделки и регламентированный ГК РФ процесс госрегистрации права собственности. Во время выполнения этих шагов могут возникнуть нюансы, о которых должен знать как покупатель, так и продавец, чтобы в итоге избежать фактов мошенничества или допущения прочих серьёзных ошибок при осуществлении сделки.

Процесс покупки квартиры

Покупка квартиры – пошаговая инструкция, представленная ниже, позволит грамотно пройти процедуру покупки объекта жилой недвижимости, покупателю необходимо лишь учитывать следующие поэтапные действия, связанные с осуществлением сделки:

  1. Поиск интересующего жилья на различных интернет-порталах с анализом аналогичных предложений на рынке недвижимости в этом районе.
  2. Осмотр заинтересовавшего объекта, переговоры с владельцем на предмет оформления сделки и окончательной цены объекта.
  3. Анализ всех документов от собственника недвижимости, проверка юридической чистоты квартиры, законности перепланировки, отсутствия долгов за эксплуатацию и т. д.
  4. Внесение задатка за объект жилой недвижимости, заключение предварительного договора, на основании которого покупатель подтверждает серьёзность своих намерений, а продавец прекращает поиск других клиентов.
  5. Подписание основного договора купли-продажи недвижимости, внесение оставшейся суммы денег согласно статьи 486 ГК России, запуск процесса регистрации нового собственника. Как правило, на этом этапе сделки денежные средства хранятся в арендованной депозитной ячейке в банке.
  6. Выдача Росреестром нового свидетельства о госрегистрации права на квартиру, изъятие денег из ячейки продавцом, завершение сделки.

Покупка квартиры в новостройке

Важно! Для защиты от мошенничества и гарантий успешного завершения сделки все взаиморасчёты лучше проводить через банк в виде аккредитивов по безналичной схеме. А для правильного оформления всех документов и ускорения процесса следует обратиться к профессиональному риелтору.

Какие документы требуются для покупки квартиры

Нотариальная сделка купли-продажи квартиры

Для того, чтобы определить список документов для удачного совершения сделки, покупателю прежде всего следует определиться с тем, какой тип недвижимости ему больше интересен – новостройка или вторичный рынок. Оба типа жилья имеют и преимущества, и недостатки.

Так, покупая квартиру в новом доме, жилец может быть уверен в её свежести, нормальной работе инженерных систем, лифтов, мусоропровода, так как дом ещё не изношен прошлыми владельцами квартир. Кроме того, для проведения сделки ему нужен минимальный набор документов, так как большинство из них будут готовиться в первый раз, конкретно под владельца. Однако, заселяясь в новый дом, собственник должен быть готовым к многочисленным отделочным работам его соседей, так как ремонт будет проводиться на протяжении нескольких лет практически в каждой квартире.

Покупка квартиры на «вторичке»

На вторичном же рынке жилец будет избавлен от указанных выше неудобств, но при этом появятся новые проблемы, связанные с эксплуатацией квартиры бывшими жильцами и рядом других дискомфортных ситуаций. Для того, чтобы убедиться в юридической чистоте квартиры на вторичном рынке, покупателю могут понадобиться следующие документы:

  • Прежде всего надо убедиться, что квартира реально принадлежит продавцу или в данный момент на него оформляется, затребовав у него свидетельство о собственности на данные квадратные метры.
  • Кроме того, он должен предоставить кадастровый паспорт и план БТИ на данный объект недвижимости. Планировки на техплане должны соответствовать реальным расположениям стен и проёмов, так как если бывший собственник проводил перепланировку, он обязан был её узаконить.
  • Из квартиры должны быть выписаны все зарегистрированные там жильцы, включая несовершеннолетних детей, чьё выселение возможно только при соблюдении ряда условий и с разрешения органов опеки.
  • Если продавец имеет супруга, он должен представить нотариально заверенное согласие от него на продажу недвижимости.
  • Перед оформлением договора КП продавец обязан предоставить все имеющиеся у него на руках бумаги, свидетельствующие об отсутствии долгов за услуги ЖКХ.
  • Для уверенности в адекватной цене недвижимости продавцу стоит заранее провести оценочные мероприятия, обратившись к профессионалам, имеющим большой опыт работы по определению стоимости квадратных метров, исходя из различных параметров.

Образец ДКП

Важно! В свою очередь покупатель, чтобы не переплатить за квартиру на вторичном рынке, должен независимо поинтересоваться о наличии других предложений похожего типа и попытаться установить минимальную для себя цену путём здорового торга с владельцами. Если же жильё приобретается в новостройке, необходимо поинтересоваться у застройщика, какие предоставляются льготы при покупке.

Большинство из сведений о праве собственности на объект недвижимости, как правило, находятся в свободном доступе в сети, и покупатель всегда может удостовериться в подлинности информации от продавца, заказав выписку ОГРН или проверив объект по кадастровому номеру на сайте. Наличие же прописанных жильцов в квартире можно проверить в ближайшем МФЦ.

У кого лучше покупать квартиру

Регистрация договора купли-продажи квартиры

На сегодняшний день приобрести квартиру можно у 3 различных лиц, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки, и решение в принятии выбора остаётся за покупателем. Среди основных продавцов, как правило, выступают следующие физлица и компании:

  • Застройщик – главное лицо во время возведения жилого дома. Именно он принимает решение по старту продаж квартир, распоряжается инвестициями на реализацию проекта и, по сути, является первичным лицом, продающим свои квадратные метры.
  • Часто бывает, что подрядчики, привлекаемые застройщиком на отдельные виды работ, получают оплату за свои услуги не живыми деньгами, а квадратными метрами на этом же объекте. В данном случае, если у них не хватает оборотных средств, они вынуждены срочно перепродавать квартиры по самым низким ценам, чтобы окупить свои затраты. Однако при покупке жилья у этих лиц необходимо удостовериться, что застройщик передал им все права владения на недвижимость во избежание проблем.

Оценка недвижимости

  • Приобретение квартиры через собственника является самым надёжным способом совершения сделки, так как все документы уже должны быть в порядке, однако в этом случае цена будет наиболее высокой, а покупателю потребуется вышеперечисленный пакет документов. К тому же есть высокий риск оказаться жертвой хорошо продуманного мошенничества.

Важно! В любом случае, при заключении ДКП с бывшим собственником лучше всего воспользоваться услугами риелтора, так как авторитетное агентство не только гарантирует прозрачность сделки, но и проверяет объект недвижимости на юридическую чистоту перед выставлением лота на продажу, что избавляет покупателя от уймы проблем. Однако для продавца, как правило, данная услуга обходится от 3 до 10 % общей стоимости недвижимости.

Как выглядит расписка в получении задатка

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Расписка при продаже квартиры – образец. Как было сказано выше, сделки на рынке недвижимости без участия риелторского агентства необходимо проводить очень осторожно, тщательно продумывая каждый шаг, так как на любом этапе обе стороны могут столкнуться с фактом обмана. Прежде всего любые денежные отношения необходимо подтверждать на бумаге, и это касается передачи задатка для гарантий заключения договора. При внесении заранее оговоренной денежной суммы, как правило, от 5 до 10 % стоимости квартиры продавец должен написать документ в свободной форме – расписку в получении денег для гарантий покупателя, на которой указываются сведения в соответствии со следующим руководством:

  • Дата составления бумаги, её название.
  • Все личные данные сторон будущей сделки (из паспортов участников).
  • Общая договорная стоимость объекта, которая не должна будет меняться после подписания документа.
  • Факт передачи задатка (не аванса) в пользу продавца с указанием суммы цифрами и прописью, а также валюты платежа.
  • Права и обязанности сторон, условия возврата денежных средств при отказе от сделки.
  • Подписи обоих участников сделки.

Банковская ячейка

Важно! Расписка не является официальным документом и не может быть рассмотрена в суде без сбора доказательств и свидетельских показаний. Поэтому её следует оформлять в присутствии третьих лиц, либо вовсе составить предварительный договор и заверить его у нотариуса.

При приобретении квартиры за наличный расчёт продавцу следует потребовать, чтобы сделка проходила в банковском учреждении, где будет заранее заказана процедура пересчёта и проверки на подлинность денежных средств. Кроме того, при транспортировке крупных сумм необходимо соблюдать осторожность и воспользоваться помощью проверенных лиц, сопровождающих участника сделки.

Что такое налоговый вычет после покупки квартиры

Наше государство заботится о своих гражданах, которые являются состоявшимися социальными единицами и имеют официальную работу, а также выплачивают налоги в пользу государства со своих доходов. Так, ИФНС предлагает субсидирование покупки жилой недвижимости как за наличку, так и в ипотеку при соблюдении покупателем следующих условий:

  • Граждане перечисляют налоги со своих доходов в размере 13 % в бюджет страны и сдают соответствующие декларации.
  • Возврату подлежит сумма с тех налоговых отчислений, которые были произведены в год покупки недвижимости или 3 последующих лет после её приобретения.
  • Суммарная выплата компенсации не должна превышать 13 % от стоимости квартиры, суммы уплаченных налогов за отчётный период или 260,0 тыс. руб. в абсолютном показателе (по состоянию на 2018 год).
  • Для того чтобы подать заявление на вычет в налоговые органы, покупатель квартиры должен предоставить декларацию по форме 3-НДФЛ, в которой он должен обозначить факт состоявшихся трат, и требуемую, правильно рассчитанную сумму возврата.

Налоговый вычет

В заключение надо сказать, что процедура покупки квартиры требует полной заинтересованности на всех этапах и проверок каждого документа в соответствии с представленным алгоритмом, и только в этом случае сделка может состояться без каких-либо последствий. Но, как правило, подобные шаги граждане делают очень редко, поэтому факты мошенничества или потери денег единичны.