Каждый день сотни людей заключают договора купли-продажи недвижимости, и многие из них доводятся до логического конца: по ним передаются денежные средства и оформляются документы о госрегистрации права на новое лицо. Однако нередки случаи, когда люди находят лучшие варианты, либо в процессе сделки случаются непредвиденные обстоятельства, которые вынуждают стороны отказаться от проведения операции. Время от времени такие ситуации возникают даже после проведения регистрации недвижимости на нового собственника, и гражданское право России разъясняет сторонам договора их дальнейшие шаги в этой ситуации.

На каких основаниях обычно расторгается договор купли-продажи

В жизни случаются ситуации, когда расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации — единственный возможный способ разрешения навалившихся после сделки проблем. Обе стороны могут остаться неудовлетворёнными совершённой сделкой в ряде случаев:

  • Продавец так и не получил денежные средства в полном объёме от покупателя в обозначенные сроки.
  • За объектом недвижимости числятся долги за услуги ЖКХ перед соответствующими коммунальными службами или управляющей компанией.
  • Жильё оказывается аварийным, подлежит сносу с дальнейшим выселением и продавец был об этом осведомлён.
  • Выясняются иные обстоятельства, препятствующие новому собственнику нормально эксплуатировать жильё в установленном законом порядке.

    Приобретение квартиры

Для подобных правоустанавливающих отношений между гражданами и порядка разрешения возникших споров отведена целая глава 29 ГК РФ, в которой имеются соответствующие статьи (450—453). Кроме того, все договоры, связанные с имущественными правами на недвижимость, заключаются или расторгаются в строгом соответствии с ФЗ № 122.

Федеральный закон гласит о том, что любая сделка с недвижимым имуществом должны в обязательном порядке регистрироваться в Росреестре сразу после подписания соглашения, а ГК определяет срок исковой давности по процедуре расторжения договора, установленном в течение 36 месяцев со дня его подписания. Любая из сторон имеет все основания предъявить материальные претензии оппоненту до истечения этого периода. Причём это правило действует на обе процедуры регистрации, предусмотренные законом при покупке — как сам процесс сделки с недвижимым имуществом, так и процесс смены владельца квартиры.

Управление Росреестра

Как происходит процедура расторжения договора до регистрации

Регистрация договора купли-продажи квартиры

Согласно российскому законодательству, сделка с недвижимостью, не прошедшая государственную регистрацию, считается незаконченной, следовательно, недействительной. Поэтому в тот момент, когда документы всё ещё находятся в госучреждении, отменить процесс очень просто путём осуществления следующих действий:

  1. Устные договорённости между участниками сделки по поводу отмены процедуры и порядку возврата денежных средств. Как правило, в данный момент времени вся сумма находится в банковской ячейке и дожидается выхода документов из органа ЕГРП.
  2. Заключается письменное соглашение об отмене действующего на данный момент времени договора купли-продажи.
  3. Далее оформляется ещё один документ — об отмене процесса смены собственника на жилое помещение.
  4. Оба подписанных соглашения подаются в регистрирующий орган до завершения его работы в отношении данного объекта.
  5. Если договор изначально заверялся в нотариальной конторе, канцелярия организации также должна получить уведомление о расторжении сделки.
  6. По результатам анализа поданных соглашений Росреестр отменяет регистрацию права и сделки.

Важно! Перечисленные выше действия возможны исключительно при обоюдном согласии обеих сторон в расторжении сделки, так как несогласие одного из участников не даёт возможности инициировать данный процесс в одностороннем мирном порядке, и сторонам придётся обращаться в суд.

Как оформить соглашение о расторжении договора

Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи и возврат денег

Соглашение о расторжении сделки оговаривается в 29 главе ГК РФ, а именно в тексте статьи 452, имеет установленную форму и регламентированный бланк. Перед заполнением документа сторона, инициирующая процесс, может скачать соответствующие шаблоны и образцы по ссылке. Бумага оформляется либо от руки, либо при помощи ПК и содержит следующие сведения:

  1. ЧЧ.ММ.ГГГГ составления документа и адрес его подписания сторонами, договорившимися о расторжении сделки.
  2. Все личные данные о покупателе и продавце — в строгом соответствии со сведениями, указанными в первичном договоре и удостоверениями личностей участников процедуры. Кроме паспортных данных, также необходимо зафиксировать место фактического проживания сторон, а также номера их телефонов и адреса электронных почтовых ящиков.
  3. Далее идёт «тело» соглашения, в котором указываются обстоятельства, побудившие участников сделки отменить своё решение, а также высказать обоюдное желание о прекращении процедуры регистрации права. В данном пункте очень важно прописать все причины данного действия, так как регистрирующий орган имеет право отказать при отсутствии важных обстоятельств.
  4. Указывается процедура возврата денежных средств с учётом штрафных санкций и удержаний (если эти особые условия были зафиксированы в первоначальном документе), в соответствии со ст 453 ГК РФ. Так, в соглашении указываются текущие остатки по основному долгу, рассчитывается и прописывается пеня, исходя из периода просрочки платежей по договору.
  5. В конце соглашения каждый участник сделки ставит личную подпись, подтверждая тем самым своё согласие с написанным в документе.

    Свидетельство о собственности

Для грамотного оформления документа сторонам следует обратиться к квалифицированному юристу по жилищным вопросам, который выполнит документ в строгом соответствии с Гражданским кодексом.

Как происходит расторжение договора купли-продажи после регистрации

Штраф за просроченный договор купли-продажи

Прекращение действия договора купли-продажи после проведения процедуры регистрации собственности относится к понятию последствий сделок с недвижимостью и регламентируется ст. 453 ГК РФ. Данная процедура представляет собой достаточно сложный спор, так как владение объектом бывшим покупателем на протяжении какого-либо времени после вступления в права собственника означает частичное исполнение договора.

Наиболее правильная процедура в этой ситуации — произвести экспертную переоценку стоимости договора, за вычетом тех средств, которые уже были перечислены продавцу, и на основании разности составить новое соглашение, где участники сделки поменяются местами, и новоявленный владелец объекта выступит в качестве продавца. По данной схеме покупатель вернёт объект недвижимости бывшему владельцу, а сам обретёт сумму, которую уже успел передать оппоненту. Однако подобный выход из спорной ситуации возможен к реализации исключительно при отсутствии серьёзных споров между сторонами.

Отмена регистрации права

Если же в отношениях участников сделки назревает конфликт, им следует попытаться мирным образом заключить досудебное соглашение, инициируемое будущим истцом по делу. С его стороны формируется документ, отправляемый по почте будущему ответчику, на который должен поступить такой же письменный ответ. Если письмо проигнорировано либо ответ не устраивает истца, так как не все его условия принимаются, он может составлять исковое ходатайство в суд и подавать его на законных основаниях.

Расторжение договора из-за отсутствия оплаты

Если покупатель нарушает свои обязательства по передаче денежных средств после проведения процедуры регистрации сделки, покупателю следует осуществить следующие шаги:

  1. Выйти на связь с покупателем и поинтересоваться причиной отсутствия денежных средств. Может случиться такая ситуация, что у него возникли обстоятельства непреодолимой силы, и он в ближайшее время восстановит все выплаты, покрыв неустойку.
  2. Если уважительной причины нет или гражданин умышленно скрывается от второй стороны договора, продавцу стоит выступить в качестве истца, составив досудебную претензию в адрес оппонента. Для оформления подобного документа, как доказательства серьёзности намерений, истец должен ссылаться на статьи ГК РФ в связи с тем, что суд будет рассматривать только реальные факты нарушения закона.
  3. Если реакции на неё не поступило, необходимо произвести расчёт невыплаченной суммы со всеми штрафными санкциями по невыполненной части договора и указать данную цифру в оформленном исковом заявлении, после чего подать его в суд.

    Соглашение о расторжении договора

Кроме того, за неимением средств он имеет возможность предложить свои пути урегулирования конфликта, например, в счёт уплаты части долговых обязательств перерегистрировать на истца свой личный автомобиль или передать ему иные ценные вещи.

Важно! Ответчику по данному процессу необходимо, в свою очередь, подготовить все платёжные поручения, включая расписку о передаче задатка, для подтверждения произведённых выплат, которые впоследствии могут помочь снизить сумму судебных претензий.

Отмена сделки из-за прописанных в квартире посторонних лиц

Если сделка по купле-продаже недвижимости совершается на вторичном рынке и жильё покупается в старом доме, есть риск, что в квартире окажутся прописанные граждане, наличие которых может выясниться лишь спустя длительное время, например, по освобождению бывшего жильца из мест лишения свободы. Кроме того, после регистрации сделки могут выявиться наследники на данную квартиру, ранее проживавшие в других регионах страны или за границей. Данные обстоятельства являются уважительной причиной для признания сделки недействительной и последующего расторжения договора.

По результату обращения в суд на этих основаниях вердикт, скорее всего, будет однозначен — продавца обяжут вернуть все ранее переданные ему денежные средства, а покупателя — передать недвижимое имущество в первоначальном виде, так как прописанный в нём гражданин имеет все права жильца и претендует на долю в нём, то есть подобные нарушения в гражданских отношениях имеют обратную силу, и суд может аннулировать действие документа.

Образец иска о расторжении договора

Расторжение договора, если поменялись обстоятельства

Чтобы по суду расторгнуть подобный договор из-за непредвиденных обстоятельств, в жизни граждан должны возникнуть такие ситуации, при которых дальнейшее исполнение договора не представляется возможным. Среди подобных ситуаций можно выделить самые распространённые:

  • Уход из жизни покупателя, не выплатившего до конца свои обязательства по текущему договору.
  • Потеря кормильца в семье с теми же обстоятельствами.
  • Внезапное снижение дохода, например, из-за потери работы или банкротства собственного бизнеса.
  • Обстоятельства непреодолимой силы — пожар, стихийное бедствие, потеря единственного жилья и т. д., именуемые в судебной практике как форс-мажор.
  • В случае, когда сумма договора была зафиксирована в иностранной валюте, например, в долларах или евро, а в процессе выполнения обязательств со стороны покупателя произошёл внезапный резкий курсовой скачок, что сделало уплату по курсу в рублёвом эквиваленте непосильной.

Важно! В данной ситуации судья будет учитывать каждое обстоятельство индивидуально, а принимаемое решение будет зависеть не только от исполнения статей ГК, но также и от компромиссных действий сторон относительно данного процесса. Орган власти может предложить произвести перерасчёт цены в фиксированных деньгах, рефинансирование суммы договора, а также рассрочку платежей.

Однако возможно и аннулирование сделки вместе с ДКП и правом собственности, если суд не увидит иного пути решения проблемы и если ни одна из сторон не выступит с инициативой об изменении контракта, а продавец не пожелает принимать в счёт оплаты долга ни машин, ни драгоценностей в случае неуплаты со стороны покупателя.

Судебный процесс

Отказ от выполнения договора купли-продажи влечёт за собой, помимо потери времени и нервов из-за изнурительного судебного процесса, также и немалые материальные затраты, например, на госпошлину, консультации юристов, проведение оценочных мероприятий, участие адвоката в процессе и прочие судебные издержки. Это означает, что самым правильным и выгодным решением для обеих сторон конфликтной ситуации будет заключение мирового соглашении на основании достигнутых уступок друг по отношению к другу и завершению сделки на иных, комфортных для всех условиях.

https://www.youtube.com/watch?v=Ak4wEi9LlA8