Сделка с недвижимым имуществом требует оформления договора купли-продажи, а также регистрации процедуры и права собственности в органах Росреестра. Продавец обязан подтвердить, что его собственность не находится под обременением, у него нет долгов по ЖКХ, а также он должен выписать всех прописанных в ней жильцов. С последним вопросом часто возникают определённые трудности — если на жилплощади зарегистрирован ребёнок, выселить его можно будет только с разрешения органов опеки.

Нужно ли разрешение органов опеки на выписку ребёнка

Если ребёнок проживает в квартире, которая подлежит продаже, ведомственная организация, занимающаяся защитой прав детей, называемая органами опеки и попечительства, должна быть извещена об этом действии в следующих случаях:

  • Когда несовершеннолетний гражданин указан в документах о регистрации права на объект недвижимости в качестве единственного владельца или ему принадлежит доля в данной жилплощади, органы опеки должны убедиться в том, что ребёнку есть куда переезжать при условии сохранения за ним эквивалентного права собственности в новом жилье. Данное ведомство после проведения проверок должно предоставить родителям или опекунам ребёнка соответствующий документ, свидетельствующий о согласовании с ним этого вопроса.
  • Если малолетний подданный РФ не имеет каких-либо прав собственности в объекте жилой недвижимости, опека обязана лишь убедиться, что он будет поставлен на регистрационный учёт в другом месте, причём жилищные условия не должны быть для него ухудшены относительно предыдущих. То же относится к ситуации, когда происходит обмен неприватизированной квартиры.

Уведомить органы родители обязаны в любом случае, и, если с их стороны дальнейшего действия не происходит, продавцы квартиры могут быть привлечены к ответственности через судебную инстанцию по инициативе опеки.

Продажа квартиры

Как получить разрешение от опеки

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли

Во взаимоотношениях между гражданами в части купли-продажи недвижимости имеются несколько ситуаций, для которых предъявляются разные требования в отношении детей со стороны органов опеки, в частности:

  • Если родителям необходимо продать квартиру, в которой ребёнок является долевым собственником, то, согласно ФЗ № 48, он имеет право действовать лишь в интересах собственника, подписывая документы об отчуждении имущества с согласия опеки. Разрешение опеки выдаётся только в том случае, если родитель имеет опекунские права на ребёнка и действует сугубо в его интересах, а также при условии, что в тот же момент приобретается другая жилплощадь, в которой ребёнок получит долю, не меньшую, чем раньше.
  • Если приобретается новое жильё взамен старого, органы опеки должны провести независимую оценку данного объекта на предмет его стоимости, которая должна быть эквивалентной или более высокой, чем у отчуждаемого имущества. По завершении оценочных действий госструктура выдаёт соответствующее согласие.
  • Когда новая жилплощадь берётся в ипотеку, в том числе и с участием материнского капитала, ведомство должно убедиться в платёжеспособности семьи. Для опеки это гарантия того, что кредит будет полностью погашен, и банк не выселит семью с  жилплощади.

Органы опеки

Все оценочные и согласовательные действия относительно отчуждения собственности ребёнка органы опеки проводят на основании заявления, написанного опекуном.

Инструкция по составлению заявления в органы опеки

Как выделить доли детям в квартире

Документ с просьбой о разрешении опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним, находящейся у него в собственности, должно иметь регламентированную ведомством форму, образец которой можно скачать здесь. На пустом шаблоне, в печатной или рукописной форме, указываются следующие данные:

  1. Наименование документа в опеку. Подробные сведения об отделе ведомства — шифр, адрес, контактные данные.
  2. Описание объекта недвижимости, подвергающегося отчуждению, — локация объекта, номер из кадастра, количество комнат, общая и полезная площадь.
  3. Личные данные на несовершеннолетнего собственника объекта, с указанием его доли в процентах.
  4. Сведения о приобретаемой квартире в том же объёме, что и о продаваемой.
  5. Указание, какая доля в новом жилье будет находиться в собственности ребёнка.
  6. Подтвердить оформление права собственности на ребёнка при покупке жилья.
  7. В конце документа ставится год, месяц и день его написания, после чего один из официальных опекунов ставит личную подпись.

Важно! После получения заявления сотрудники ведомства берут для себя 15 рабочих дней на анализ всех обстоятельств текущей ситуации и принятия решения. По прошествии указанного срока опека либо выдаёт опекунам согласие, либо отказывает в совершении данной процедуры.

Разрешение на отчуждение собственности

Как выполняется обязательство о выделении доли в квартире

Как отказаться от доли в квартире

Если опекун заявляет в документе для ведомства о вычленении доли в приобретаемой квартире для ребенка не меньше, чем была у него в собственности ранее, он обязан выполнить данное обязательство, так как именно оно является основополагающим фактором при согласии опеки на продажу квартиры. Доля должна выделяться по следующим признакам:

  • В документе о собственности в соответствии с оценочной стоимостью нового жилья. Если ранее ребёнку принадлежали 25 % квартиры стоимостью 3 млн руб., а вся квартира стоила 12 млн руб., то, если цена новой жилплощади составляет 10 млн руб., ему должна будет принадлежать уже 30 % доля, так как эквивалент считается именно по абсолютному показателю цены, а не по процентному соотношению от всей недвижимости.
  • Ребёнку указанная доля должна быть выделена в натуре, то есть предоставлена отдельная комната со спальным местом, игровой зоной или письменным столом и т. д., либо, если такое разделение невыполнимо, в квартире выделяется зона, принадлежащая несовершеннолетнему сыну или дочери с тем же набором необходимых детских вещей.

Важно! Органы опеки оставляют за собой право на проведение инспекции в отношении исполнения родителями возложенных на себя обязательств, и, если выявляются нарушения, выписывается предписание об их устранении, игнорирование которого может привести к судебному иску.

Документы в органы опеки при покупке квартиры

Ребёнок — собственник доли в квартире

Органы опеки требуют вместе с заявлением копии большого объёма официальных бумаг. Чтобы ведомство вынесло положительное решение, заинтересованное лицо должно предоставить следующие бумаги в соответствии с приведённым списком:

  • Удостоверения личностей обоих родителей или опекунов ребёнка.
  • Документ, подтверждающий семейный статус родителей, — о заключении брачного союза либо об его расторжении.
  • Если дети не достигли 14-летнего возраста, предоставляются их сертификаты о появлении на свет.
  • Если указанный возраст уже наступил — паспорта граждан РФ на каждого ребёнка.
  • 14-летний гражданин считается условно дееспособным, поэтому он должен написать нотариально заверенное согласие о продаже квартиры своими родителями.
  • Договор купли-продажи объекта недвижимости.
  • Такой же договор (или его проект) о приобретении нового объекта, либо документы о собственности на него, если он уже был приобретён заранее.
  • Кадастр на отчуждаемое имущество.
  • Свидетельство о госрегистрации права, подтверждающее долевое участие ребёнка в данной квартире.
  • Выписка из домовой книги с указанием количества прописанных на отчуждаемой жилплощади лиц.
  • Результат проведения независимой оценки объекта с указанием его реальной рыночной стоимости.
  • Справка из коммунальных служб об отсутствии каких-либо долгов за эксплуатацию жилья.

Рассматривая предоставленные документы, органы опеки имеют право затребовать какие-либо дополнительные бумаги, играющие ключевую роль в принятии решения. Следует учесть, что подобные процедуры по смене жилья надо производить исключительно в летний период, во время школьных каникул, так как органы опеки могут отказать в согласовании сделки посреди учебного года школьника.

Переезд в новое жильё

Действия родителей в случае отказа в выписке ребёнка с жилплощади

Разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего выдаётся далеко не всегда, так как родители могут нарушить требования законов России. Основное количество отказов приходит при наступлении ситуаций, описанных в перечне:

  • Опека выявила, что смена жилплощади происходит на худший вариант, что ущемляет имущественные права ребёнка.
  • В ходе заключения договора выясняется, что несовершеннолетний отпрыск получает в собственность долю меньшей стоимости, чем у него была раньше.
  • Локация нового объекта недвижимости не позволяет несовершеннолетнему ребёнку свободно передвигаться к социальным и прочим объектам. Такие ситуации нередко случаются, когда родители обменивают квартиру на дом за городом, где отсутствует метрополитен или общественный транспорт.

Комната ребёнка

В подобных ситуациях родители обязаны выбрать иной объект недвижимости для возможности вычленения в нём доли и приписки сына/дочери, увеличить долю, принадлежащую ребёнку, либо письменно гарантировать, что для поездок в школу или поликлинику ему всегда будет обеспечен какой-либо транспорт. Если же таких возможностей нет, семье придётся некоторый период временить со сменой жилья.

Опека действует исключительно в интересах детей, и, если родители полностью соблюдают все требования, никак не ущемляя интересы своего сына или дочери, ведомство всегда сможет предоставить им искомую справку и поздравить с грядущим переездом.