Процесс обретения наследства — достаточно частое явление в жизни обычных граждан, и законодательство РФ в части некоторых статей ГК РФ строго регламентирует процедуру вступления в законные право собственника по очередности или заранее составленного завещания, включая урегулирования споров, в том числе и в судебном порядке, между наследниками разного ранга. Кроме того, кодекс оговаривает сроки вступления в наследные права для граждан и, если использование оставленного имущества не предвидится, возможность его отчуждения после перерегистрации права собственности.

Когда возникает возможность отчуждения квартиры после вступления в права наследника

Многие граждане, не обладающие достаточными юридическими и прочими специальными знаниями, достаточно часто задают один и тот же вопрос — когда можно продать квартиру после вступления в наследство? Согласно действующему законодательству, законный наследник физически обретает своё новое хозяйство во владение начиная с момента ухода из жизни завещателя.

Сделано это для того, чтобы коммунальным службам, УК и УФНС было с кого требовать уплату за обслуживание и владение квартирой. Парадокс заключается в том, что новый собственник прав пока имеет не очень много, так как физически процесс выдачи нового свидетельства о госрегистрации права ещё не завершён, и продавать жилплощадь нельзя. Чтобы эта возможность появилась, наследнику необходимо выполнить следующие шаги:

  • Пройти процедуру открытия наследства у нотариуса.
  • При необходимости обрести кадастровый паспорт при помощи Росреестра, МФЦ или портала «Госуслуги».
  • Если объект уже числился на учёте, необходимо внести изменения в документ с получением новой выписки.
  • На основании имеющихся бумаг получить свидетельство об обретения права собственника на квартиру или одновременно нескольких хозяев (например, если трое детей наследуют от умерших родителей объект).
  • Если объект находился под обременением из-за долгов умершего, в том числе и по ипотеке, нужно договориться с тем лицом, у которого на балансе числится залог, на смену должника либо единовременно погасить всю задолженность.

Раздел наследного имущества

Важно! Только при выполнении всех вышеприведённых условий новый собственник имеет право на заключение сделки по купле-продаже объекта недвижимости, унаследованного от завещателя.

Нужно ли согласие супруга на реализацию наследного имущества

Ещё один насущный вопрос населения, способный ввести членов семьи в заблуждение — нужно ли согласие супруга на продажу квартиры, полученной по наследству? При наличии прочих правопреемников на собственность наследодателя отчуждение имущества является не самой простой процедурой, и собственнику жилья необходимо получить согласие каждого из претендентов на продажу, либо в договоре указываются все долевые участники собственности.

Как оформить квартиру в собственность после вступления в наследство

Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, особенно те, кто ещё не достиг 14-летия, то любые процедуры по реализации объекта в пользу третьих лиц необходимо проводить только с участием представителей органов опеки и попечительства, которым необходимо представить будущее место жительства ребёнка, причём оно не должно уступать по уровню комфорта прежнему жилью.

Важно! В ситуации с супругой(ом) никакие согласовательные документы от второй стороны не требуются, так как объект, обретаемый мужем или женой по наследству, никогда не принадлежал семье второй половинки, потому он не является совместно нажитым имуществом. Однако, если супруг является единственным наследником жилья усопшего, после его возможной смерти объект перейдёт во владения мужа или жены, так как супруг является первым правопреемником по очереди.

Продажа наследственной массы

Как реализовать наследное жильё, если прошло менее 3 лет с открытия наследства

Документы для вступления в наследство на квартиру

Через какое время можно продать квартиру после вступления в наследство так, чтобы не платить причитающийся подоходный налог? Этот вопрос очень актуальный, так как обретение недвижимости по наследству приравнивается к дарственной, а это означает, что никаких расходов новый собственник не понёс, то есть налогооблагаемая база — это целиковая цена объекта. На уровне закона в России установлено, что квартира, доставшаяся по наследству, равно как и обретённая в дар, в случае попытки её отчуждения ранее 3-летнего периода с момента вступления в наследные права облагается подоходным налогом в 13 % от максимальной налогооблагаемой базы. Вступления в права собственника наступают, как правило, в следующих ситуациях:

  • Когда в отношении правопреемника открывается наследство — при прохождении всех указанных выше процедур.
  • Когда подписан и вступил в законную силу договор дарения. Данное соглашение — ещё одна мера, которая более выгодна в отношении наследника, потому что он получает собственность сразу после подписания акта, но достаточно рискованное занятие со стороны завещателя. Такие сделки проводятся исключительно при идеальных отношениях завещателя и наследника, когда ничего плохого умирающему ждать от своего родственника не придётся.

Облагается ли налогом квартира, полученная по наследству при продаже? При вступлении в наследные права реализация квартиры повлечёт за собой налог, высчитываемый как 70 % от кадастровой или оценочной стоимости объекта, помноженной на 0,13 в зависимости от того, какая сумма выше — налог считается по максимальной цифре. Однако если реальная продажа состоялась за более высокую цену, то налог высчитывается с полной договорной стоимости.

Пример: если жилой объект был передан по наследству в 2016 году, а в 2017 уже реализован, то необходимо знать 3 показателя: оценочную цену, для примера, 5,6 млн руб., кадастровую цену — 5,9 млн руб. и реальную цену продажи — 5,4 млн руб. В таком случае 5,9×0,7, получается 4,13 млн руб., следовательно, налог считается с цифры 5,4 млн руб. Налоговый вычет равен 1 млн руб., налог — 13 %, поэтому: 5,4 — 1,0 = 4,4×0,13 = 572,0 тыс. руб.

Свидетельство о госрегистрации права

Важно! Если недвижимость пробыла во владении наследника или одаряемого более 36 месяцев, никакие налоги не взимаются, и её можно смело отчуждать без последствий.

Как можно продать унаследованную квартиру и не платить налог

Можно ли продать неприватизированную квартиру

В законе имеется несколько лазеек, когда налог с реализации квадратных метров может и не начисляться. Такие ситуации наступают:

  • Если соглашение о купле-продаже осуществляется между ближайшими родственниками, в том числе по договору дарения. К данным лицам относятся родители, дети и нынешний супруг(а), то есть те лица, которые так или иначе связаны какими-либо документами между собой — удостоверениями личности, свидетельствами о появлении на свет или сертификатами о заключении брака.
  • Когда стоимость объекта недвижимости что по кадастру, что по оценке, что по договору составляет менее 1 млн руб. Распространяется, как правило, на малогабаритные квартиры и апартаменты на окраине города, а также иное имущество — гаражи, земельные участки на окраине региона и т. д.
  • Если срок владения недвижимостью превысил 36 месяцев.

Важно! Все иные договорные отношения с третьими лицами по отчуждению наследной собственности подлежат налогообложению в размере 13 % при условии, что 3-летний барьер ещё не преодолён.

Соглашение об отчуждении жилплощади

Как происходит продажа доли в квартире, переданной по наследству

Продажа доли в наследной квартире — более сложный вопрос, чем реализация целикового имущества. Так, каждый покупатель, приобретая, например, половину или треть квадратных метров, должен быть уверен в том, что ему достанется строго пропорциональная часть общей площади жилья. Однако все проблемы решаемы, если следовать следующей пошаговой инструкции:

  1. Необходимо вступить в законное право наследника, обратившись в нотариальную контору к юристу, являющемуся распределителем имущества, если имеется завещания, либо в ближайшее учреждение по месту прописки покойного.
  2. Далее силами Росреестра обретается свидетельство о собственности, где на одной жилой площади зарегистрировано сразу несколько собственников, согласно их правопреемственности.
  3. Если между собственниками достигнуто добровольное соглашение о перераспределении площади жилья в натуре, например, каждому из них достаётся отдельная жилая комната, все прочие наследники дают согласие друг другу на закрепление за каждым из них права собственности.
  4. Если же договориться мирным способом не удаётся, возможно обращение в суд одним из правопреемников с написанием ходатайства со стороны истца, когда прочие потенциальные собственники выступают в качестве ответчиков. При обращении в орган власти с подобным вопросом требуется предварительная экспертиза помещения аккредитованным инженерным бюро, показывающая возможность натурального вычленения в квартире равных долей.
  5. Первые лица, кому может быть предложена покупка доли после её регистрации, — это прочие собственники помещения, обладающие определённой привилегией в данных правовых действиях. Так, лицо, желающее продать свою часть квартиры, обязано предложить этим людям оформить договор купли-продажи, а те могут либо согласиться, либо нет.
  6. Если все прочие владельцы отказались от покупки, происходит поиск будущего собственника на рынке РФ, после чего собственность отчуждается в пользу покупателя в законном порядке.

Важно! Достаточно часто бывает, когда объект недвижимости реализуется полностью в пользу третьего лица, а наследники уже делят между собой денежные средства с участием нотариуса или иных юристов.

Как составить соглашение о купле-продаже наследного имущества

Чтобы грамотно продать квартиру или частный жилой дом, переданный по наследству, необходимо составить подробный договор, указывающий на все нюансы отчуждения собственности, передачи денежных средств, а также права и обязанности сторон. Договор купли-продажи квартиры, полученной по наследству, образец которого есть в интернете и можно скачать, например, здесь, должен содержать следующие сведения:

  1. Все нынешние собственники указывают свои личные данные из паспортов, включая адрес постоянной прописки, актуальные контактные данные, а также долю владения в объекте каждого из них.
  2. Характеристики объекта должны быть переписаны из свежего кадастра, предварительно выданного в Росреестре с указанием текущей информации, сколько стоит объект в госрасценках.
  3. Указывается предмет сделки, а также цена цифрами и прописью.
  4. Очень важный момент — в документе необходимо прописать все этапы платежей, если таковые имеют место. Все данные суммы прописываются в приложении к документу, сразу перед актом приёма-передачи недвижимости.
  5. После указания основных данных, индивидуальных для данного объекта, прописываются общие условия сделки, типовые для подобных сделок, права и обязанности сторон, а также пути решения возникших споров между сторонами документа.
  6. В конце договора указываются реквизиты сторон, ставится ЧЧ.ММ.ГГГГ заключения сделки, и документ подписывается.

Кадастр на жильё

Внимание! Как правило, документ о перерегистрации недвижимости на нового собственника выдаётся из регпалаты через 2—3 календарных недели. Это означает, что для уверенности в сохранности прав на имущество покупателя и денежных средств продавца, как правило, сторонами арендуется банковская ячейка. В этот охраняемый отсек кладутся денежные средства покупателя, которые станут доступны для второй стороны исключительно после получения покупателем свидетельства о госрегистрации права на объект.

Делается это ещё и для того, чтобы избежать отказа в регистрации со стороны продавца, которому имущество досталось по наследству, так как до обретения нового документа о собственности он имеет право сделать это на любом этапе работы Росреестра.

Если наследник задумал продажу своей вновь полученной квартиры, особенно при наличии других дольщиков на объект, всем участникам стоит сложиться и нанять профессионального адвоката. Он сопроводит все процессы, начиная от момента получения свидетельства о собственности наследником до последней точки перерегистрации собственности на третье лицо.

Такая подстраховка, как правило, необходима, чтобы участники сделки не стали жертвами мошенников, каких очень много на рынке риелторских услуг. Данные лица заставляют обманными путями подписать такой договор участников сделки, по которому, бывает, невозможно ни получить квартиру, ни деньги, так как обе ценности уходят в пользу третьих лиц.

Обращение к адвокату

В случае же подозрения на мошеннические действия любой из сторон договора необходимо незамедлительно обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы для дальнейшего пресечения преступления и принятие полицией разоблачительных мер.