Процесс продажи объекта жилой недвижимости не такой уж простой, как это может показаться в теории. При детальном анализе сделки всплывает множество нюансов и задач, стоящих перед продавцом, каждая из которых требует решения. Так, для того, чтобы продать квартиру, собственнику для начала требуется пройти алгоритм юридической очистки и физического освобождения жилплощади, заключить договор, подвергнуть его госрегистрации, поменять документы о собственности, и только после этого он может получить заветную сумму, оговоренную в ДКП.

Базовые правила реализации жилой недвижимости

Многие собственники недвижимости часто задаются вопросом – как правильно продать квартиру? Даная операция, как правило, занимает от 1 до 2 месяцев, поэтому планировать её следует задолго до намеченного переезда, а сам процесс продажи должен осуществляться в приведённой ниже последовательности:

  • Прежде всего продавец должен определить реальную рыночную стоимость объекта недвижимости, основываясь на анализе аналогичных предложений на сегодняшний день или посредством обращения в аккредитованную профильную организацию.
  • Далее продавец должен собрать все бумаги на жилое помещение – свидетельство о госрегистрации права собственности, кадастровый паспорт, план БТИ, соответствующий реальной планировке квартиры, и старый ДКП.
  • Подготавливается рекламный текст, делаются фото помещения в выгодном ракурсе, и объявление о продаже распространяется в интернете, газетах и прочих информационных источниках.
  • После того, как на объект находится покупатель, с ним заключается преддоговор о внесении задатка за объект недвижимости, подтверждающий серьёзность его намерений.
  • В процессе действия предварительного соглашения продавец выписывает всех жильцов, снимает действующие обременения на квартиру, а также гасит все имеющиеся долги по ЖКХ и перед управляющей компанией.
  • Заключается основной договор купли-продажи объекта недвижимости, по которому стороны закладывают в банковскую ячейку остаток суммы за объект.
  • В то время, пока деньги хранятся в запечатанном пакете в ячейке, стороны проводят регистрацию сделки и права собственности на покупателя квадратных метров.

Продажа квартиры

Важно! Отступление от приведённой ниже пошаговой инструкции любой из сторон может привести к мошенническим действиям и потере денежных средств покупателем либо значительному материальному ущербу продавца.

Как правильно определить цену квартиры

Как продать квартиру самостоятельно

Для того, чтобы оценить квартиру на основе анализа рынка или проверить правильность её назначения привлечённым специалистом, продавец обязан принять во внимание следующие факторы, сильно влияющие на продажную цену объекта недвижимости:

  • Район, в котором располагается многоквартирный дом, включая станции метро (если данный вид транспорта имеется в городе).
  • Сведения о количестве комнат и нежилых помещений.
  • Площадь каждого из помещений в квартире, включая санузлы и кухню, а также суммарная и жилая площади.
  • Номер этажа, на котором располагается квартира, а также общее количество уровней в доме, наличие лифта.
  • Данные о холодных помещениях объекта – балконы и лоджии, их площадь.
  • Сведения об отделке квартиры, дата проведения последнего ремонта.
  • Подробные нюансы касательно выполненных улучшений по сравнению с базовой комплектацией жилья.

ДКП

Важно! Для того, чтобы подать объявление, кроме приведённых выше данных и назначенной стоимости объекта, необходимо сделать несколько высококачественных фото квартиры при хорошем освещении и в выгодных ракурсах, так как изображения сильно повысят внимание потенциального покупателя после публикации.

Как подготовить документы для продажи квартиры

Продажа квартиры возможна исключительно с уведомлением госорганов со стороны участников сделки.

Оценка стоимости жилья

Можно ли продать неприватизированную квартиру

А эта процедура возможна лишь после предъявления определённого набора документов, перечисленных ниже:

  • Сертификат о проведённых процедурах об установлении права собственности на квартиру со стороны продавца.
  • Идентификаторы личностей каждого лица, прописанного в жилье, включая всех несовершеннолетних детей.
  • Кадастр и технический план квартиры, выданные по результатам инвентаризации после приобретения или согласованной перепланировки помещения.
  • В случае, если продавец состоит в законном браке, он обязан предоставить соответствующее свидетельство и согласие второго супруга на проведение сделки, но только в том случае, если отчуждаемый объект является совместно нажитой собственностью.
  • Если выселению с занимаемой жилплощади подлежат малолетние дети, продавец обязан получить разрешение в органах опеки и попечительства, подтверждая, что ребёнок переселяется в иные жилищные условия, которые по уровню комфорта не уступают прежним.
  • Сведения из домовой книги, полученные в МФЦ и подтверждающие количество лиц, прописанных на освобождаемой территории. Данный документ требуется брать в последнюю очередь, так как срок его свежести не превышает 1 неделю.
  • Также перед основной сделкой следует получить на руки бумагу, подтверждающее отсутствие долгов за коммуналку и эксплуатацию жилья.

Важно! Каждая сделка может подразумевать определённые нюансы, требующие дополнительных документов, количество и наименование которых следует уточнять заранее. Таким образом, если обо всех перечисленных тонкостях позаботиться до продажи жилья и продавать уже полностью юридически очищенное жильё, его цена на рынке может возрасти, так как, в противном случае, процедура сбора бумаг может затянуться на год и более.

Осмотр объекта перед покупкой

Как можно ускорить процесс продажи квартиры

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

Что нужно, чтобы продать квартиру быстрее? Если продажа квартиры сильно ограничена во времени, собственник может использовать некоторые рычаги, позволяющие ему сделать его объект наиболее привлекательным для заказчика и ускорить поиск подходящего клиента:

  • Запустить платную рекламу на многочисленных интернет-порталах, публикуя там своё объявление. Заключить соглашение с администрацией сайта о ежедневном обновлении контента и поднятия его в верхние строчки поисковых запросов.
  • Заключить договор с риелторской конторой на предмет агентской помощи в поиске подходящего клиента и дальнейшего сопровождения сделки. Однако по результатам оформления ДКП продавец должен быть готов уплатить комиссию риелтору в размере 3…7% от общей стоимости квартиры.
  • Быть готовым к незначительному снижению цены в ущерб собственной прибыли по результатам анализа аналогичных предложений на рынке и назначению стоимости объекта несколько ниже, чем у конкурентов.
  • В случае, если квартира продаётся с чистовой отделкой высокого качества, шанс быстрее её продать выше, так как ремонт является неотъемлемым улучшением, а итоговая стоимость квартиры возрастает незначительно.

Важно! В зависимости от специфики жилья, желания и возможностей продавца существуют также и иные средства ускорения продажи недвижимости, как, например, предоставление рассрочки, осуществление торга на месте осмотра и прочие комфортные для покупателя условия.

Депозитная ячейка

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры

Как правило, когда покупатель на квартиру находится и имеет твёрдое намерение на её приобретение, между участниками сделки заключается договор о намерениях, подразумевающий собой обоюдные гарантии дальнейшего подписания ДКП после сбора необходимых документов и проведения юридических процедур в отношении объекта.

Данный документ подразумевает собой передачу покупателем части средств за приобретаемое жильё в виде задатка в заранее оговоренном размере. Уплата этих денежных средств фиксируется в специальном документе – расписке, оформленной от руки лично продавцом, и являются неотъемлемой частью основного договора. Перечисление задатка подтверждает серьёзность намерений покупателя, а продавец может без каких-либо трудностей снять свою собственность с дальнейшей продажи.

Предварительный договор имеет ограниченный период активности – исключительно до подписания ДКП, когда выплаченный ранее аванс подлежит вычету из оговоренной стоимости квартиры.

Взаиморасчёты за квартиру

Порядок продажи квартиры определяется исходя из подписания ДКП и уплаты её стоимости в пользу продавца. Любые операции, связанные с большой суммой наличных денег, чрезвычайно привлекательны для злоумышленников, и продавцы квартир – одни из самых популярных жертв мошеннических схем.

Это означает, что собственник жилья обязан подходить к процедуре сделки с повышенной ответственностью, что поможет ему получить желаемый результат и не расстаться со своим объектом недвижимости на безвозмездной основе, так как обмануть его могут на любом этапе сделки. Для обеспечения собственной безопасности и сохранности имущества хозяину квартиры необходимо следовать нижеперечисленным советам:

  • Случается, что осмотр квартиры проводят лица, кому вовсе неинтересна дальнейшая сделка, и они уделяют повышенное внимание убранству жилья и качеству замков на дверях. Такие люди, как правило, являются осведомителями грабителей и для того, чтобы обезопасить себя от кражи, собственнику объекта необходимо подготавливать акты осмотра для каждого посетителя, куда должны фиксироваться все их паспортные данные, что даст преимущество в поиске преступников в случае непредвиденной ситуации.
  • При заключении преддоговора необходимо прописывать ответственность обеих сторон соглашения, и при внесении предоплаты не путать понятие аванса и задатка, так как только второй термин оговорен в ГК РФ и имеет юридическую силу при судебных разбирательствах.

Свидетельство о регистрации права владения

  • При передаче наличных средств следует обратиться в банковское учреждение за услугой их пересчёта и проверки подлинности, а также воспользоваться депозитной банковской ячейкой для гарантии завершения сделки.
  • Перед заключением договора аренды ячейки с банком следует тщательно отслеживать все условия доступа к ней, так как часто бывает, что мошенник намеренно затягивает процедуру регистрации собственности в Росреестре, что ведёт к истечению срока права доступа продавца к сейфу.

Важно! Кроме того, обеим сторонам следует соблюдать повышенные меры предосторожности при перевозке денежных средств, а во время заключения грамотно составленного договора иметь при себе свидетелей совершаемой сделки. Если гражданин покупает квартиру в ипотеку, для перевода средств необходимо обращаться именно в то кредитное учреждение, которое предоставляет заём.

Как заключается ДКП и передаются деньги за квартиру

Что нужно для продажи квартиры? Для того, чтобы удачно провести сделку, её сторонам необходимо следовать определённым поэтапным схемам, исходя из положительной практики заключения договоров и передачи денег на рынке недвижимости, в частности:

  • После сбора всех документов в присутствии свидетелей стороны договора купли-продажи встречаются в банковском учреждении для его подписания в 3 экземплярах. В качестве свидетелей сделки следует выбрать риелторское агентство и банковских работников.
  • Заключается соглашение с банком на предмет аренды депозитной ячейки, переданные покупателем денежные средства пересчитываются и проверяются на подлинность с гарантией банка.
  • После передачи денег вся сумма упаковывается в герметичный пакет, который впоследствии запечатывается, а после этого на штампе ставят свои личные подписи покупатель и продавец, а сам пакет отправляется на хранение в ячейку.
  • Далее обе стороны сделки едут в местное отделение Росреестра, где подаются все собранные документы в специализированное окно для проведения процедуры двойной регистрации.
  • После назначения нового собственника жилого помещения продавец в присутствии покупателя забирает свои денежные средства из ячейки, и сделка считается состоявшейся.

Ипотечный кредит

Подводя итог, следует сказать, что самостоятельная процедура продажи квартиры имеет много нюансов и подводных камней, поэтому на каждом этапе обеим сторонам сделки следует внимательно относиться к своим действиям. Учитывая, что на сегодняшний день большинство наших сограждан предпочитают хранить свои сбережения на банковских депозитах, передачу денег лучше организовать путём безналичного перечисления со счёта на счёт. В таком случае задаток будет вовсе выплачен в виде аккредитива, что обеспечит полную гарантию защиты от мошенничества.