Согласно закону, прописанные на жилплощади граждане, имеют право на проживание в данном жилье. Но что делать, если при продаже квартиры выписать бывшего супруга, родственника или уже создавшего свою семью ребенка по каким-то причинам не получается? Чтобы разобраться, можно ли продать квартиру с прописанным человеком, необходимо изучить законодательную базу, касающуюся этого вопроса и выяснить, в каких случаях возможно совершить такую сделку, а в каких — нет.

Можно ли совершить продажу квартиры с прописанным в ней человеком

Если прописанный является совладельцем квартиры, то продать её можно только в случае снятия его с учета. Если же лицо, которое не имеет права собственности, отказывается сниматься с регистрационного учета добровольно, сделать это можно через суд. Однако существует ряд нюансов, при которых выписка человека может оказаться невозможной.

Распоряжаться недвижимостью может только владелец

Обратите внимание! Продажа квартиры с прописанным в ней жильцом законом не запрещена. Распоряжаться недвижимостью имеет право только ее владелец.

Нормативная база

При продаже жилья продавец обязан сообщить покупателю о наличии прописанных в нем людей. Если продавец скрыл такую информацию, то новый владелец имеет право аннулировать сделку купли-продажи в судебном порядке. Для беспрепятственного совершения сделки из квартиры должны выписаться все совладельцы, на которых она  приватизирована. Лиц, которые были прописаны до приватизации, можно снять с учета принудительно, без их согласия.

Однако сделать это можно только при соблюдении одного из нижеперечисленных условий:

  • жилец не оплачивает коммунальные услуги более чем 6 месяцев;
  • проживающий не имеет права на владение жильем;
  • проживающий привел помещение в непригодное состояние;
  • жилплощадь используется не по целевому назначению;
  • гражданин систематически нарушает права проживающих по соседству граждан;
  • лицо находится в тюремном заключении или не проживает по адресу на протяжении длительного времени.

Важно! Граждане, имеющие временную прописку, имеют право только на использование жилплощади на протяжении оговоренного срока.

Иногда в договоре оговаривается срок, на протяжении которого зарегистрированные жильцы обязаны выписаться. Если покупатель принял решение приобрести квартиру, обремененную гражданами, которые имеют право постоянного пользования, в договоре прописывается следующая информация:

  • перечисление всех прописанных на момент оформления сделки лиц;
  • указание на сохранение за данными лицами права на постоянное пользование жилплощадью даже после оформления ее на нового владельца.

Покупка жилплощади

Возможные риски для покупателя и продавца

Если даже человек не претендует на проживание в доме и не планирует в него вселяться, наличие прописки третьего лица повлечет за собой увеличение размера оплаты за коммунальные услуги. Кроме того, в случае обременения жилья нижеперечисленными категориями граждан их выписка даже в принудительном порядке является невозможной:

  • несовершеннолетние или недееспособные граждане;
  • лица, отказавшиеся от приватизации, и автоматически сохранившие право на пожизненное пользование помещением;
  • члены семьи бывшего собственника квартиры;
  • граждане, которые проживают в помещении по договору пожизненной ренты.

Для установления полного состава таких лиц перед покупкой недвижимости необходимо тщательно изучать справки о составе семьи, поквартирные карточки или выписки из домовой книги. Кроме того, следует сопоставить количество членов семьи владельца с количеством прописанных, которые принимали участие в приватизации.

Уже после покупки дома и оформления всех документов может объявиться совладелец, отбывавший срок наказания в местах заключения. Если окажется, что ранее он отказался от приватизации, то такой человек имеет законное право претендовать на проданное жилье. В данном случае единственным выходом из сложившейся ситуации может стать признание сделки купли-продажи недействительной.

Для решения этой проблемы потребуется обратиться в суд, который может принять одно из двух решений:

  • оставить право на владение дома за добросовестным покупателем;
  • принять решение о взыскании средств, уплаченных покупателем за квартиру, с продавца.

В последнем случае покупатель лишится приобретенного дома, а денежные средства для него с продавца могут взыскивать частями. Похожая ситуация может сложиться и при покупке жилья, обремененного малолетним ребенком, который является совладельцем. Именно поэтому, во избежание подобных неприятностей, перед покупкой жилья очень важно внимательно проверять его на отсутствие обременений.

Важно! В случае отказа покупателя от сделки по причине выявленного обременения продавец по закону обязан вернуть уплаченные ему деньги.

Обременение жилья

Часто, уже после совершения сделки, бывший хозяин просит дать ему некоторое время, чтобы выехать из квартиры и сняться с учета. Если новоявленный владелец решит пойти на уступки, то ему рекомендуется предпринять одно из нижеуказанных действий:

  • не отдавать часть средств, пока продавец и его семья не покинут апартаменты;
  • прописать в договоре точную дату, по истечении которой продавец обязуется освободить дом.

Это позволит защитить себя от возникновения неприятностей, ведь ожидание выезда хозяев может затянуться на долгие месяцы.

Особенности сделки

Можно ли продать неприватизированную квартиру

В большинстве случае стоимость обремененных домов существенно ниже рыночных цен. Поэтому некоторые люди намеренно приобретают такое жилье. Например, если в купленном доме прописан пожилой человек, который имеет право постоянного проживания на основании пожизненной ренты, то такую сделку можно считать целесообразной.

Если же продавцом не была исполнена обязанность по освобождению помещения от прописанных людей, либо он не имел юридического права это сделать, покупатель может принять меры по освобождению помещения от прав третьих лиц.

Так, для выписки человека без его согласия владелец должен выполнить следующие действия:

  • подать в суд иск с просьбой о выписке гражданина. Если он проживает на данной жилплощади, потребуется также подать иск о его выселении. При подаче иска необходимо приложить документы, подтверждающие право владения жилплощадью, а также сведения о прописанных;
  • предоставить доказательства того, что человек имеет другое жилье, где он имеет возможность зарегистрироваться и проживать. При отсутствии такого жилья человеку предоставят дополнительное время для поиска другого дома и прописки по новому адресу;
  • в случае принятия судом положительного решения в пользу истца прописанный человек будет выписан и выселен судебными приставами.

Спорные вопросы решает суд

Кого нельзя выписывать из квартиры

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Обратите внимание! Согласно общему правилу, касающемуся продажи квартир, после официальной передачи права на жилье новому владельцу бывшие хозяева больше не имеют возможности в нем проживать и обязаны выписаться в кратчайшие сроки.

Но, рассматривая вопрос, можно ли продать дом или квартиру с прописанным человеком, нужно учитывать, что данное правило имеет ряд исключений. Так, новый владелец не может требовать выписки зарегистрированных граждан некоторых категорий.

К таким категориям граждан относят:

  • лиц, которые на момент приватизации были прописаны в помещении и отказались от приватизации в письменном виде. Такие люди могут претендовать на проживание в доме даже при наличии у них собственной жилплощади, расположенной по другому адресу;
  • граждан, на которых было оформлено жилье по завещанию умершего владельца данной квартиры. Как правило, завещательный отказ предусматривает право пожизненного пользования помещением;
  • бывшего члена семьи владельца (супруга после развода), если он не имеет возможности переехать в другой дом, не имеет другого жилья и денег для его снятия. Такой человек может обратиться в суд и попросить отсрочку на снятие с регистрации и выселение. Согласно закону, проживать в помещении бывшего супруга можно не более года. По истечении этого срока бывший член семьи будет выписан по решению суда;
  • лиц, которые вносили полную или частичную плату (пай) за кооперативное жилье. Такие лица считаются собственниками даже при отсутствии регистрации;
  • детей, оставшихся без родителей или опекуна. Продать квартиру в этой ситуации возможно только при условии предоставления несовершеннолетнему жилья, которое отличается лучшими характеристиками по сравнению с прежней квартирой. В данном случае, чтобы решить вопрос, как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, потребуется предоставить в органы опеки доказательства предоставления ему нового жилья. В качестве такого доказательства могут выступать уже оформленные документы на другую квартиру.

Продажа квартиры после развода

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что продавать жилье с прописанными в нем людьми законом не запрещается. Однако перед совершением такой сделки рекомендуется предварительно выяснить, не против ли зарегистрированные жильцы сниматься с регистрации. В противном случае у покупателя могут возникнуть серьезные неприятности, а также дополнительные расходы на документальную волокиту.